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26. Februar 2018

Interview: Nachhaltiges Engagement bei der Gestaltung von lebenswerten Stadtbildern

Prof. Dr. Eckhart Hertzsch, Vorstand der Joanes Stiftung in Berlin im Gespräch mit Juliane Sakellariou, Projektleiterin Heuer Dialog GmbH.

 

Welchen Stellenwert haben Immobilien für den Stifter Ihres Hauses und wie beurteilen Sie die aktuellen Perspektiven privater Investoren am Immobilienmarkt?

Prof. Hertzsch: Die Immobilie spielt eine zentrale Rolle für das Unternehmen. Sie ist generell eine entscheidende finanzielle Grundlage im Leben eines Menschen. Wohnen ist ein Grundrecht, welches derzeit großen Risiken ausgesetzt ist. Steigende Boden- und Mietpreise bringen finanzielle Risiken, in einer Zeit, die durch kurzfristige Arbeitsverträge und eine zunehmende Unsicherheit hinsichtlich der Altersvorsorge gezeichnet ist. Finanziert man sein eigenes Domizil, ist man frei von steigenden Mieten. Wertsteigerung und Zuwächse der gesparten Miete liegen hingegen häufig über der Verzinsung typischer Rentenversicherungen. Durch diese selbst geschaffenen stabilen finanziellen Rahmenbedingungen ist man in der Lage, selbstbestimmter zu leben, da man bewusster und wertbeständiger handelt. Die Immobilie bildet dabei einen wesentlichen Halt im Leben eines Menschen. Dies ist für den Nutzer ebenso positiv, wie für den privaten Investor.

Die Perspektiven von Investoren sind dabei auch abhängig vom Fokus des Immobilien-Portfolios. Wird in Wohnimmobilien investiert, ist die Bedarfssituation derzeit ungebremst hoch. Schwierig ist der Grundstückserwerb, infolge geringer Angebote. Des Weiteren macht eine steigende Anzahl an zu erfüllenden Richtlinien und Normen das Bauen immer teurer und – in Kombination mit den steigenden Bodenpreisen – ergeben sich immer höhere Verkaufs- oder Mietpreise. Gleichzeitig wachsen die Ansprüche und eine nahezu unübersichtliche Vielzahl von smarten Technologien strömt auf den Markt, deren Sinnhaftigkeit und Langlebigkeit nur von Experten beurteilt werden kann. Auch die Prozesse – infolge weiterer zu integrierender Disziplinen – werden komplexer und sind oft von den ‚üblichen Planungsverdächtigen’ in den kurzen Planungszeitrahmen kaum noch leistbar. Hier bedarf es eines ‚Vernetzers’, der die Bedürfnisse auf den jeweiligen Seiten kennt und wertvolle Impulse – gerade bei der Integration von Innovationen – zum richtigen Zeitpunkt in die Immobilien-Entwicklung oder deren Sanierung einfließen lässt. Dies sollte selbstverständlich immer auch aus der Nutzerperspektive erfolgen, da dort die Käufer oder Mieter berücksichtigt werden können.

 

Traditionell verschreiben sich Stifter und vermögende Familien der Überzeugung, dass Ihr Vermögen verpflichtet. Welchen Stellenwert hat die Gestaltung des Stadtbildes und der lebenswerten Raumgestaltung in Zeiten des steten Wandels für Unternehmerfamilien und Stiftungen?

Prof. Hertzsch: Im steten Wandel liegt eine Konstante, die dazu aufruft, langfristig zu denken und zu handeln. Gestaltungsfragen sind relativ, wenn sie sich allein auf ästhetische Fragen beschränken; oft gehen aber geringere Baupreise mit einer minderen architektonischen Qualität einher. Bau- und Architektur-Qualität sind somit nicht nur eng mit den Baukosten verbunden, sondern ebenso eine Frage, ob eine Immobilie im Bestand gehalten oder verkauft werden soll. Nimmt man die Verpflichtung gegenüber der Stadt und ihren Menschen ernst, ist dies eine wesentliche Triebfeder für die qualitätsvolle Ausgestaltung, die zumeist eine – wenn auch manchmal überschaubare – höhere Investition nach sich zieht.

Die Integration zukunftsorientierter Technologien wie auch die Flexibilität der Nutzungsmöglichkeiten in einem Gebäude bringen der Investition einen ‚Vorsprung’; spiegeln Verantwortung für kommende Generationen wieder und können spätere Sanierungskosten mindern.

So ist der Einsatz umweltschonender Technologien dann sinnvoll, wenn sie zu einer höheren Energieeffizienz führen. Diese kann die Nebenkosten mindern und macht die Immobilie für den Nutzer im Vergleich zu Gebäuden mit höheren Kosten langfristig lukrativer und bietet darüber hinaus auch ein positives Image.

Wichtig ist auch der Stadtraum – die Freifläche und deren Gestaltung zwischen den Gebäuden. Schöne, bedarfsgerechte Aufenthaltsflächen, die zum Verweilen einladen – in oder an Parks – sind gefragte innerstädtische Flächen und sichern nachhaltig den Wert der angrenzenden Immobilien. Räume, die eine Verbindung von Stadtraum zu den Gebäuden und ggf. auch in die Innenhöfe nicht nur Einblick, sondern ggf. auch Zutritt erlauben, sind hier von Bedeutung. Der Gestaltung von Erdgeschossflächen kommt somit eine besondere Bedeutung zu. In diesem Bereich getätigte Investitionen bedeuten eine Steigerung der Lebensqualität für Viele und können damit den Wert der Immobilie langfristig sichern helfen.

Arbeiten Familien und Stiftungen zusammen, können Teile der Immobilie langfristig einer gemeinnützigen Funktion zugeführt werden. Die Vorvermietung und das langfristige Halten von sozialen Trägern steigert die Bankability bei der Finanzierung wie auch oft die Lebendigkeit eines Stadtquartiers und hat für die Bevölkerung einen dauerhaft hohen sozialen Wert.

Um in Zeiten hoher Baunotwendigkeit in den Städten eine lebenswerte und nachhaltige Gestaltung des Stadtbildes für Menschen zu schaffen, sind deshalb gerade Unternehmerfamilien und Stiftungen von ganz besonderer Bedeutung.

 

Wie wichtig ist der Austausch unter Stiftungen und Familien Ihrer Ansicht nach?
Prof. Hertzsch: Gerade bei großen Stiftungen bilden zumeist Immobilien einen wesentlichen Teil der Vermögensanlage. Familien legen ihr Geld in Immobilien an und/oder betreiben diese. So haben beide Institutionen nicht nur die Immobilie gemeinsam, sondern auch die Langfristigkeit; während eine Stiftung – gerade die gemeinnützige – ein Konstrukt ist, welches auf die Ewigkeit ausgelegt ist; so ist auch die Familie an dem sicheren und langfristigen Erhalt ihres Vermögens für die kommenden Generationen interessiert.

Die Langfristigkeit der Betrachtung ist gerade für die Immobilien – z.B. im Bereich der Bautechnologien oder der Vermarktung – von großem Wert, weil es sich meist um enorme und oft auch risikobehaftete finanzielle Investitionen für die Familie handelt.

Die Kombination von Stiftungen und Familien ist so interessant, weil die bereits oben genannten Vorteile – die hohe Bauqualität, die Integration von Innovationen und sozialen Trägern – die Immobilie aufwerten und die Lebensqualität bereichern. Auch wenn die Integration von sozialen Trägern nicht immer die höchste Rendite verspricht, ist aber auch ein durchschnittlicher Renditewert von 3-5% in einem Anlageportfolio eine langfristig sichernde Konstante und damit passend. Wenn dann noch eine Stiftung zusammen mit einer Familie in eine Immobilie investiert, die einen gesellschaftlichen Mehrwert erzielt, entsteht das sogenannte ‚Mission Investing’; ein für beide Seiten Gewinn bringendes und vermarktungsfähiges Modell.

Des Weiteren ist es von beiderseitigem Interesse, wenn Familien ihr Unternehmen durch ein besonderes Stiftungskonstrukt absichern wollen; sei es, um die Familie und Ihren Besitz oder das Unternehmen, unabhängig von familiären Veränderungen, zu sichern, wie auch die Nachfolge zu regeln. Das Zusammenkommen beider Seiten kann hier erste Impulse liefern, um weitere Informationen über die Unterschiedlichkeit möglicher infrage kommender Stiftungsarten (z.B. Familien-, Treuhand-, Förder- oder operative und gemeinnützige Stiftung) weiter zu eruieren.

 

Welchen Mehrwert bietet Ihrer Meinung nach der Jahreskongress „Zukunft privater Liegenschaften – Unternehmerfamilien im Dialog“?

Prof. Hertzsch: Der Jahreskongress diskutiert Aspekte zukünftiger Herausforderungen und Maßnahmen zur Sicherung der langfristigen Investition. Inspirierende Vorträge, themenspezifische Unterhaltungen und Sichtweisen deutscher Familien im In- und Ausland versprechen spannende Stunden.

Der Austausch ist von großer Bedeutung, da man hierdurch die eigenen Einschätzungen bestimmter Situationen, Herausforderungen und Lösungen mit denen anderer vergleichen kann. Setzt man Offenheit gegenüber den Ideen und Gedanken anderer voraus, wird die eigene Wahrnehmung mit oft inspirierender Wirkung erweitert.

Kooperationsmöglichkeiten können für die Immobilie direkt oder als Absicherung für beide Institutionen von Nutzen sein und hier erörtert werden. Die oben genannten Gemeinsamkeiten, die vor allem in der langfristigen Perspektive liegen, können gekoppelt mit sozialem Mehrwert für beide sinnstiftend sein.

 

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Prof. Dr. Eckhart Hertzsch
Vorstand
Joanes Stiftung

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Juliane Sakellariou
Projektleiterin
Heuer Dialog